Modalități de achiziție a imobiliarelor
Decodificarea dolarilor: Dezvăluirea nenumăratelor metode de plată pentru locuința de vis
- Hawkeye
- ultima actualizare 05/09/2023
Procesul de cumpărare a unei locuințe, indiferent dacă este prima sau a zecea, implică mai mult decât răsfoirea listelor de proprietăți și găsirea căminului perfect. O parte esențială a cumpărării unei locuințe este înțelegerea modalităților de achiziție disponibile și alegerea celei care se potrivește cel mai bine situației tale financiare. Aceasta este o investiție semnificativă care necesită o planificare atentă, bugetare și înțelegere. În acest articol, vom oferi o prezentare amănunțită a diferitelor opțiuni de plată disponibile în mod obișnuit pentru potențialii proprietari, inclusiv plăți în numerar, credite ipotecare, finanțare de la vânzător și multe altele.
Vom cerceta avantajele și dezavantajele fiecăruia, și te vom ajuta să iei o decizie informată cu privire la cea mai bună modalitate de a finanța casa de vis. Îți vom oferi de asemenea și câteva sfaturi care îți vor facilita procesul de cumpărare și poate îți vor aprofunda cunoștințele financiare. Indiferent dacă ești un cumpărător pentru prima locuință sau un investitor imobiliar cu experiență, înțelegerea opțiunilor tale de plată îți va oferi instrumentele necesare pentru a naviga pe calea, adesea complexă, către dreptul de proprietate.
Cuprins
Credit Ipotecar
Creditul ipotecar este un împrumut, de regulă făcut pe maxim 30 de ani, obținut pentru cumpărarea unei proprietăți sau a unui teren. Garanția plății creditului este dată de însuși proprietatea cumpărată, banca având dreptul să revendice ipoteca asupra imobilului în momentul în care întrerupeți plățile. Pentru a obține un credit ipotecar bancar este nevoie să plătiți înainte un avans cuprins între 15-35% din valoarea imobilului. De asemenea, pentru ca banca să poată oferi un credit ipotecar trebuie ca suma de plată lunară către bancă să nu depășească maxim 50% din venitul net lunar. Creditul ipotecar poate avea, după preferințele fiecăruia, dobândă fixă sau variabilă.
Dobânda fixă (de regulă doar primii 5 ani, apoi se aplică dobândă variabilă) oferă o mai mare siguranță și protecție împotriva inflației fiindcă valoarea lunară a creditului va fi întotdeauna aceeași. Cu toate acestea, predictibilitatea are un preț dar, pentru acest lucru creditele cu dobândă fixă sunt mai scumpe. De asemenea, odată stabilită dobânda la semnarea contractului, ea nu se mai poate schimba pe toată perioada plății creditului. Deși dobânda fixă oferă siguranță debitorului, au fost puține perioadele în care dobânda fixă a fost mai avantajoasă, iar cei care au optat pentru dobânda fixă au plătit mai puțin decât cei cu dobândă variabilă.
Dobânda variabilă deși este mai mică decât dobânda fixă, este mult mai volatilă fiindcă se ia în calcul atât marja fixă a băncii (dobânda băncii) cât și indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC), care este influențat de… Dobânda variabilă este mult mai riscantă fiindcă trebuie luați în calcul mai mulți factori care vă pot îngreuna situația, în perioadele de instabilitate economică, sau ușura situația, în perioadele de prosperitate economică. Pentru a nu intra în imposibilitatea de a plăti, recomandăm creditul cu dobândă variabilă pentru perioade mai scurte, în niciun caz pe o perioadă foarte îndelungată de timp (peste 10 ani).
Până în anul 2019 creditele ipotecare pentru persoanele fizice se făceau cu indicele de referință ROBOR însă, odată cu introducerea indicelui de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) din 2 mai 2019, creditele care aveau la bază indicele ROBOR s-au oferit doar persoanelor juridice.
Creditele ipotecare sunt una dintre cele mai frecvente metode folosite pentru a finanța achiziționarea unei noi locuințe. Un credit ipotecar este în esență un împrumut garantat în care locuința servește drept garanție. Iată o detaliere a modului în care funcționează de obicei procesul ipotecar atunci când cumperi o locuință nouă.
- Pre-aprobare: Înainte de căutarea locuinței, mulți cumpărători obțin o aprobare prealabilă a unui credit ipotecar de la un creditor. Aceasta oferă o estimare a cât de mult este dispus să ofere creditorul, pe baza istoricului de credit al cumpărătorului, a veniturilor, a datoriilor și a altor factori.
- Selecția proprietății: Cumpărătorul selectează o locuință într-o clădire rezidențială nouă.
- Cererea de credit ipotecar: Odată ce o proprietate este aleasă, cumpărătorul solicită în mod oficial o ipotecă. Creditorul evaluează valoarea proprietății, bonitatea cumpărătorului și alte detalii.
- Avansul: Ipotecile necesită de obicei un avans, care este un procent din prețul casei. Aceasta poate varia de la 15% la 25% sau mai mult, în funcție de tipul de împrumut și de poziția financiară a cumpărătorului.
- Aprobarea împrumutului: După ce ai ales o proprietate, vei depune o cerere formală de ipotecă. Pe lângă documentele tale financiare, banca poate solicita și documente de proprietate, cum ar fi un raport de evaluare a proprietății de la un evaluator pe care îl recunoaște.
- Rata dobânzii și condiții: Creditul ipotecar va avea o dobândă specificată, fie fixă, fie variabilă. Termenele ipotecare variază de obicei între 10 și 30 de ani, dar vârsta debitorului poate influența durata maximă.
- Aprobare și contract: Dacă banca aprobă ipoteca, tu și banca veți semna un contract de ipotecă. Acest contract va detalia suma împrumutului, rata dobânzii, valoarea ratei lunare și alți termeni esențiali.
- Achiziția și înregistrarea proprietății: Cu ipoteca garantată, poți trece la achiziționarea proprietății. Vânzarea trebuie să fie autentificată la notar. După vânzare, proprietatea trebuie să fie înregistrată în Registrul de carte funciară, care înregistrează, de asemenea, gajul băncii asupra proprietății.
- Rambursări lunare: Vei începe să faci rambursări lunare conform contractului ipotecar. Aceste plăți acoperă principalul și dobânda.
- Asigurare: Majoritatea băncilor din România cer debitorilor să aibă asigurare de viață și asigurare de proprietate pe durata împrumutului. Asigurarea de proprietate (PAD) este obligatorie și ar trebui să acopere riscuri precum incendiu, cutremure sau inundații.
SFAT: Înainte de a te angaja la un credit ipotecar, ia în considerare obținerea de cotații de la mai mulți creditori pentru a-ți asigura cea mai bună rată a dobânzii și cei mai buni termeni. În plus, înțelege toate taxele asociate și asigură-te că plata lunară este accesibilă, având în vedere veniturile tale actuale și cele viitoare.
Avantaje:
- Proprietatea de casă: Ipotecile le permit multor oameni să dețină o proprietate mai devreme în viață decât ar putea face dacă ar trebui să economisească prețul total de cumpărare.
- Plăți lunare fixe: Cu creditele ipotecare cu rată fixă, plățile lunare rămân constante, facilitând bugetul. Această stabilitate contrastează cu imprevizibilitatea creșterii chiriei.
- Potențial de apreciere: Pe măsură ce îți plătești ipoteca, dacă valoarea proprietății crește, vei câștiga capital propriu în soldul tău, care poate fi o sursă semnificativă de bogăție în timp.
Dezavantaje:
- Angajament pe termen lung: Ipotecile sunt angajamente financiare pe termen lung, care se întind adesea pe decenii.
- Risc de executare silită: Nerespectarea plăților poate duce la pierderea locuinței. În cazul în care cumpărătorul nu reușește să efectueze plăți ipotecare regulate, creditorul poate lua măsuri legale pentru a „executa” proprietatea. Aceasta înseamnă că împrumutătorul preia proprietatea și poate vinde proprietatea pentru a-și recupera banii.
Plata lunară a unui împrumut bancar constă în două componente principale: rambursarea principalului (denumită adesea rata capitalului împrumutat) și dobânda la soldul creditului restant. Pe măsură ce efectuezi plăți lunare consistente, proporția alocată dobânzii se reduce treptat, deoarece soldul creditului scade. Aceasta înseamnă că, de-a lungul timpului, o parte mai mare din plata ta lunară este destinată rambursării principalului.
Nu este neobișnuit ca oamenii să amestece termenii „suma de plată lunară” și „rată lunară”. Cu toate acestea, este esențial să se facă distincția între ele. „Rata lunară” se referă adesea la rata dobânzii aplicată lunar, în timp ce „suma de plată lunară” este suma totală pe care o plătești în fiecare lună. Această sumă cuprinde atât rambursarea capitalului împrumutat (principalul), cât și dobânda percepută de bancă.
Programul Noua Casă
Programul Noua Casă reprezintă un împrumut garantat de Stat, o inițiativă a Statului român de a-i ajuta pe cei care vor să achiziționeze prima lor locuință. Spre deosebire de creditul ipotecar, programul Noua Casă oferă dobânzi mai avantajoase, dar și posibilitatea de a plăti un avans mai mic.
Cu toate acestea, pentru a putea beneficia de acest ajutor din partea Statului, în momentul în care vrei să achiziționezi o locuință, trebuie să îndeplinești câteva condiții:
- Să deții cetățenie română.
- Să nu deții o proprietate ce depășește 50 mp.
- Să poți achita avansul.
- Să încerci să cumperi o locuință existentă sau să intenționezi să construiești o casă.
- Să nu fi accesat programul în trecut ori să aveți în prezent un credit ipotecar activ.
- După achitarea avansului să depuneți garanție egală cu o dobândă pe trei luni.
Locuința achiziționată trebuie să se încadreze în clasele A, B sau C de eficiență energetică, iar aceasta NU poate fi vândută în primii 5 ani după achiziționare.
Cât despre construirea unei case, cerințele sunt următoarele:
- Să nu deții o proprietate mai mare de 50 mp.
- Posibilitatea de a furniza un avans de 5% din costul construcției.
- Dreptul de proprietate asupra terenului destinat construirii.
- Asigurarea că împrumutul va finanța construcția casei.
- Furnizarea autorizației de construire și a altor aprobări esențiale.
- Depunerea la banca de credit a proiectului tehnic al casei si detalii privind execuția construcției.
- Furnizarea dovezilor unui acord cu o firmă de construcții certificată care se angajează să finalizeze construcția în termen de 18 luni de la data plății inițiale a fondului.
- Prezentarea dovezii achitării unei polițe de asigurări a lucrărilor de construcție.
- Să confirmi furnizarea unei garanții de performanță în construcție egală cu 10% din costul total estimat.
Proprietarul va suporta toate costurile suplimentare apărute care nu sunt precizate în deviz, iar casa NU poate fi înstrăinată în primii 5 ani după finalizare.
Avantaje:
- TVA redus de la 19% la 5%, pentru locuințele până în 140.000 (700.000 de lei).
- Avans minim, de 5% pentru locuințele care costă maxim 70.000 euro și 15% pentru locuințele care costă maxim 140.000 euro.
- Taxe notariale avantajoase cu 30% mai ieftine față de cele ale creditului ipotecar.
Dezavantaje:
- Împrumuturile vin numai cu o rată variabilă a dobânzii.
- Procesul de aplicare necesită o multitudine de documente necesare.
- În plus față de avansul, se așteaptă plata pentru trei rate ale dobânzii legate de costul depozitului.
- Un comision de 0,25% din suma împrumutului este plătit Fondului de Garantare Casa Nouă la aprobarea împrumutului.
- Orice intenție de a închiria proprietatea necesită acordul băncii, iar locuința nu poate fi vândută în primii cinci ani de la achiziție.
Programul Noua Casă este o alternativă excelentă a creditului ipotecar pentru toți cei care doresc să achiziționeze prima lor proprietate, fiindcă oferă oportunitatea de a cumpăra sau construi o locuință, în special pentru cei cu venituri lunare modeste.
SFAT: Pregătește documentele din timp – Având în vedere numeroasele documente necesare pentru program, este prudent să începi să le strângi și să le pregătești din timp. Acest lucru va accelera procesul de aplicare.
Rămâi la curent – Programele guvernamentale pot suferi modificări. Consultă întotdeauna cele mai recente reguli oficiale sau consultă banca pentru a fi la curent cu orice modificări aduse programului Noua Casă.
Plata integrală
Achiziționarea unei noi locuințe într-o clădire rezidențială prin efectuarea unei plăți întregi către dezvoltator presupune plata integrală a proprietății în avans, spre deosebire de plăți sau rate eșalonate. Iată cum se desfășoară procesul.
- Selecția proprietății: Cumpărătorul alege o proprietate și indică interes pentru efectuarea unei plăți întregi.
- Depozit inițial: Este posibil să fie necesar un depozit inițial sau o sumă de rezervare pentru a rezerva unitatea selectată.
- Redactarea acordului: Dezvoltatorul și cumpărătorul elaborează un contract de cumpărare, care precizează prețul proprietății, intenția de a plăti integral și alți termeni adiacenți.
- Plata: Cumpărătorul plătește suma totală a proprietății. Această plată se face de obicei printr-un transfer bancar sau un cec bancar certificat.
- Predarea documentelor: La primirea plății, dezvoltatorul furnizează cumpărătorului toată documentația relevantă de proprietate, inclusiv un act de vânzare, certificate și altele, după cum este necesar.
- Predarea proprietății: În funcție de stadiul de construcție al proprietății, dezvoltatorul poate preda proprietatea imediat sau la finalizare. Acordul va prevedea data estimată a predării.
Avantaje:
- Reduceri: Dezvoltatorii oferă adesea reduceri semnificative cumpărătorilor care pot face plata integrală în avans, deoarece le oferă lichiditate imediată.
- Simplitate: Procesul este simplu, fără complicațiile urmăririi mai multor etape de plată.
- Fără dobândă la împrumut: Cumpărătorii care își permit să plătească integral evită dobânzile la împrumut care s-ar acumula în configurațiile ipotecare.
Dezavantaje:
- Preocuparea de lichiditate: Investirea unei sume mari într-un singur activ poate afecta poziția de lichiditate a cumpărătorului.
- Fluctuațiile pieței: Dacă prețurile proprietății scad după cumpărare, cumpărătorul ar putea descoperi că a plătit mai mult decât valoarea actuală de piață.
- Dependența de dezvoltator: Clientul se bazează pe dezvoltator pentru a livra proprietatea așa cum a promis, mai ales dacă clădirea nu este finalizată în momentul achiziției.
SFAT: Atunci când optezi pentru plata integrală către un dezvoltator, este esențial să efectuezi o analiză minuțioasă. Verifică credibilitatea dezvoltatorului, inspectează toate documentele legale și ia în considerare negocierea pentru reduceri sau avantaje suplimentare datorate plății în avans. Verifică recenziile noastre și asigură-te că dezvoltatorul are un palmares incontestabil!
Plata în rate la dezvoltator
Atunci când alegi să cumperi o proprietate nouă într-o clădire rezidențială nou construită, optarea pentru plata în rate direct către dezvoltator poate fi o opțiune atrăgătoare pentru mulți cumpărători. Această metodă permite cumpărătorului să asigure o proprietate fără a fi nevoit să facă imediat o achiziție totală. Iată cum funcționează de cele mai multe ori procesul.
- Depozitul inițial sau suma rezervării: Odată ce cumpărătorul selectează o proprietate, i se cere să plătească un depozit inițial sau o sumă de rezervare pentru a rezerva unitatea. Această sumă poate varia de la o mică taxă fixă până la un procent din costul total al proprietății.
- Semnarea unui acord: Cumpărătorul și dezvoltatorul încheie un acord oficial, care stabilește condițiile plăților în rate, inclusiv numărul total de rate, suma fiecărei rate, termenele scadente și orice dobândă sau comisioane aplicabile.
- Plăți în rate: Ratele sunt adesea legate de etapele de construcție. De exemplu, un anumit procent poate fi datorat când fundația este finalizată, altul când clădirea ajunge la jumătatea drumului, altul la finisarea exteriorului și așa mai departe. Alternativ, ratele pot fi bazate pe timp, cum ar fi trimestriale, semestriale sau anuale.
- Plata finală și predarea: Odată ce toate ratele au fost achitate și construcția este finalizată, cumpărătorul face plata finală. După aceasta, dezvoltatorul predă proprietatea cumpărătorului, adesea cu un certificat de finalizare și documentația legală necesară pentru a transfera proprietatea. În unele cazuri, dezvoltatorii pot oferi o reducere ușoară dacă plata finală se face înainte de finalizarea proprietății.
- Sancțiuni potențiale: Dacă cumpărătorul întârzie sau pierde o tranșă, pot exista penalități sau taxe cu dobânzi, așa cum este menționat în contract. În cazuri extreme, dezvoltatorul ar putea avea dreptul de a anula acordul și de a reține o parte din plățile efectuate.
Avantaje:
- Flexibilitate: Cumpărătorii pot asigura o proprietate fără plata integrală imediată, oferindu-le flexibilitate financiară.
- Blocarea prețurilor: Având în vedere că prețurile proprietăților se pot aprecia în timp, în special în zonele urbane în creștere, plata în rate poate bloca un preț curent, oferind posibile economii în viitor.
- Stimulente: Dezvoltatorii pot oferi stimulente sau reduceri cumpărătorilor care doresc să opteze pentru plăți în rate, deoarece le oferă un flux de numerar constant.
Dezavantaje:
- Disciplina financiară: Cumpărătorii trebuie să se asigure că au disciplina financiară și mijloacele necesare pentru a onora toate plățile în rate pentru a evita penalizările sau pierderea proprietății.
- Dependența de dezvoltator: Cumpărătorul este dependent de dezvoltator pentru a finaliza construcția la timp. Întârzierile pot afecta momentul în care cumpărătorul intră în posesia noii locuințe.
- Fluctuațiile pieței: Dacă prețurile proprietăților scad, cumpărătorii s-ar putea trezi plătind o primă pentru o proprietate care valorează mai puțin decât prețul de achiziție.
Acestea fiind spuse, achiziționarea unei locuințe noi în rate direct către dezvoltator poate fi o metodă viabilă pentru cumpărătorii care caută flexibilitate financiară. Cu toate acestea, înțelegerea termenilor acordului și conștientizarea riscurilor potențiale este crucială.
SFAT: Rămâi informat cu privire la etapele de referință – Atunci când plătești în rate către dezvoltator, urmărește în mod regulat progresul construcției și asigură-te că plățile sunt aliniate cu etapele specificate. Orice discrepanțe sau întârzieri ar trebui să fie comunicate cu dezvoltatorul pentru a vă proteja investiția și drepturile.
Economisire-creditare
Metoda de plată de economisire-creditare pentru cumpărarea unei locuințe este un mecanism financiar structurat conceput pentru a ajuta potențialii proprietari în călătoria lor către proprietatea dorită. Această metodă combină disciplina de economisire cu capacitatea viitoare de a împrumuta fonduri pentru achiziționarea unei proprietăți. Iată o detaliere a modului în care funcționează.
Perioada de economisire:
- Scop: Înainte de a obține un împrumut, potențialii proprietari sunt încurajați să economisească o anumită sumă de bani într-o anumită perioadă de timp. Acest lucru nu numai că le stabilește credibilitatea, ci îi ajută și să acumuleze un avans semnificativ.
- Cont: Băncile oferă de obicei un cont de economii special adaptat pentru acest scop.
- Durata: Perioada de economisire poate varia de la câteva luni la câțiva ani, în funcție de politicile băncii și de preferința clientului.
- Dobândă: Aceste conturi pot atrage dobânzi mai mari decât conturile obișnuite de economii pentru a stimula economisirea (dobandă primită de client de la bancă).
Evaluare:
- Istoricul creditului: După perioada de economisire, banca va evalua disciplina de economisire a persoanei și activitatea generală a contului. Un model consistent de economisire poate fi un indicator pozitiv al capacității individului de a rambursa un împrumut.
- Eligibilitate: Banca va lua în considerare și alți factori, cum ar fi venitul clientului, stabilitatea angajării, datorii curente și scorul de credit, pentru a determina eligibilitatea pentru împrumut.
Împrumut:
- Suma împrumutului: Pe baza istoricului de economii și a evaluării, banca decide cu privire la suma împrumutului pentru care este eligibil clientul. De obicei, cu cât un client economisește mai mult, cu atât este mai mare împrumutul pentru care se poate califica.
- Avans: Suma economisită în perioada de economisire poate fi folosită ca avans pentru locuință, reducând suma principală a creditului.
- Ratele dobânzilor: Demonstrarea disciplinei financiare prin economii regulate ar putea pune clientul într-o poziție favorabilă pentru a negocia rate favorabile ale dobânzii sau condiții mai bune pentru ipotecă.
Rambursare:
- Condiții ipotecare: Clientul încheie un contract de ipotecă, care stipulează perioada de rambursare, rata dobânzii, precum și alți termeni și condiții.
- Capital propriu: Pe măsură ce proprietarul continuă să ramburseze împrumutul, ei construiesc capitaluri proprii în sold. Dacă au nevoie vreodată să vândă, capitalul propriu reprezintă cota lor din valoarea casei, pe care au „plătit-o” efectiv.
Avantaje:
- Disciplină financiară: Această metodă încurajează o disciplină de economisire, care poate fi benefică pentru viitoarele decizii financiare.
- Condiții mai bune: Demonstrarea disciplinei de economisire poate poziționa împrumutatul să asigure condiții de creditare mai favorabile.
- Raport mai mic între împrumuturi și valoare: Avansul semnificativ poate duce la un raport împrumut-valoare (LTV) mai mic, care este adesea văzut ca fiind mai puțin riscant de către creditori.
Dezavantaje:
- Economii blocate: Banii economisiți sunt de obicei blocați pe durata perioadei de economisire și ar putea să nu fie ușor accesibili pentru alte urgențe sau oportunități.
- Fluctuațiile ratei dobânzii: Dacă ratele dobânzilor de pe piață cresc semnificativ în perioada de economisire, împrumutatul ar putea ajunge la o rată ipotecară mai mare decât dacă ar fi blocat o rată mai devreme (dobânda variabilă).
În concluzie, metoda de plată de economisire-creditare oferită de bănci poate fi un instrument eficient pentru potențialii proprietari, în special pentru cei care s-ar putea lupta cu disciplina financiară sau au nevoie de asistență în acumularea unui avans. Reprezintă o abordare sistematică și treptată a procesului de cumpărare a proprietății. Cu toate acestea, ca toate deciziile financiare, este esențial să înțelegi pe deplin toți termenii și implicațiile.
SFAT: Automatizează-ți economiile: Configură un transfer automat lunar în contul tău de economii pentru a asigura consecvența și a reduce tentația de a redirecționa fonduri în altă parte. Această consecvență poate duce ulterior la condiții de creditare mai favorabile.
Închiriază pentru a cumpăra (RENT-TO-BUY)
Închiriază pentru a cumpăra, denumită adesea „închiriază pentru a deține”, este o cale alternativă către achiziționarea unei locuințe pentru persoanele care ar putea să nu fie în măsură să cumpere o locuință prin mijloace tradiționale din cauza barierelor financiare, problemelor de credit sau altor motive. Combină elemente de închiriere și cumpărare într-un singur acord, permițând chiriașilor să locuiască într-o casă cu opțiunea de a o achiziționa ulterior. Iată cum funcționează de obicei.
Taxa de optiune: Aceasta este o plată în avans, de obicei nerambursabilă, făcută de către potențialul cumpărător dezvoltatorului (vânzătorului) pentru dreptul de a cumpăra proprietatea la o dată ulterioară. Valoarea taxei de opțiune poate varia, dar este de obicei între 2% și 7% din prețul de cumpărare al locuinței.
Contract de închiriere:
- Potențialul cumpărător (chiriaș) și vânzătorul (dezvoltatorul) încheie un contract de închiriere, similar unui contract de închiriere tradițional. Acest contract de închiriere durează de obicei de la unul până la trei ani, dar poate fi mai scurt sau mai lung.
- Acordul va specifica termenii, cum ar fi valoarea chiriei, responsabilitățile de întreținere și alți termeni standard de închiriere.
Închiriere Premium: Pe lângă chiria obișnuită, există adesea o primă de chirie. Această sumă suplimentară este pusă deoparte și poate fi aplicată la avans dacă chiriașul decide să cumpere locuința.
Opțiune de cumpărare:
- Contractul de închiriere va include termeni care detaliază potențiala vânzare viitoare a proprietății. De obicei, blochează un preț de achiziție pentru locuință sau metoda prin care prețul de achiziție va fi determinat în viitor.
- La sfârșitul perioadei de închiriere, chiriașul are opțiunea (dar de obicei nu și obligația) de a cumpăra locuința la prețul prestabilit.
Aplicarea chiriei la prețul de cumpărare: În funcție de contract, o parte din chiria plătită pe perioada de închiriere (inclusiv prima de chirie) poate fi aplicată pentru a reduce prețul final de achiziție sau avansul necesar.
Timp de decizie: La sfârșitul perioadei de închiriere, chiriașul trebuie să decidă dacă cumpără sau nu proprietatea.
- Dacă aleg să cumpere: vor continua cu achiziția casei, folosind orice prime de chirie acumulate sau alte credite convenite pentru prețul de cumpărare sau costurile de închidere.
- Dacă aleg să nu cumpere: chiriașul poate pleca. De obicei, ei renunță la taxa de opțiune și orice prime de chirie, în funcție de termenii contractului.
Avantaje:
- Flexibilitate: Rent-to-buy oferă timp potențialilor cumpărători pentru a-și îmbunătăți scorul de credit, pentru a economisi pentru un avans mai mare sau pentru a-și stabiliza situația financiară.
- Preț blocat: Pe piețele imobiliare în creștere, a avea un preț prestabilit poate fi benefic dacă locuința se apreciază ca valoare peste acest preț.
- Perioadă de probă: Permite potențialilor cumpărători să „testeze” locuința și cartierul înainte de a se angaja pe deplin.
Dezavantaje:
- Plăți nerambursabile: Dacă chiriașul alege să nu cumpere proprietatea, de obicei pierde taxa de opțiune și primele de chirie.
- Responsabilități de întreținere: Unele acorduri plasează responsabilitățile de întreținere și reparații pe seama chiriașului, spre deosebire de închirierea tradițională.
- Fluctuațiile prețurilor: Dacă prețurile proprietății scad, chiriașul ar putea ajunge să plătească mai mult pentru locuință decât valoarea de piață actuală.
Așadar, rent-to-buy oferă o cale alternativă la procesul de deținere a unei locuințe, în special pentru cei care în prezent nu sunt în măsură să cumpere definitiv. Cu toate acestea, ca și în cazul tuturor deciziilor financiare majore, este esențial să înțelegi pe deplin termenii și implicațiile acordului. Cumpărătorii potențiali ar trebui să se consulte cu profesioniști din domeniul juridic și financiar pentru a se asigura că iau decizii în cunoștință de cauză.
SFAT: Înainte de a încheia un contract de închiriere pentru cumpărare, examinează cu atenție toți termenii, în special în ceea ce privește plățile nerambursabile și prețul de achiziție stabilit al proprietății, pentru a te asigura că iei o decizie în cunoștință de cauză.